年収240万で住宅ローンはいくら借りられる？借入限度額・返済シミュレーションを徹底解説

「年収240万円でもマイホームって買えるの？」と疑問に思っている人は多いはずです。結論から言うと、年収240万円でも住宅ローンを組んでマイホームを手に入れることは可能です。フラット35のシミュレーションによると、年収240万円の場合の借入可能額は最大で約1,742〜1,794万円。中古住宅や建売住宅であれば、十分に選択肢に入ります。ただし、借りられる金額と「無理なく返せる金額」はまったく別の話。この記事では、具体的な数字を使いながら、返済シミュレーションや年齢別・金利タイプ別の借入額まで徹底的に整理しました。

また、この記事では返済負担率の考え方・審査で重視される項目・頭金や収入合算の活用法など、年収240万円の人が住宅ローンを検討するうえで必ず押さえておきたいポイントをすべて網羅しています。「住宅ローン年収シミュレーション」で調べている人も、「住宅ローン年収300万との違いが気になる」という人も、この1記事で必要な情報がそろうように構成しています。

この記事のポイント
✅ 年収240万の住宅ローン借入可能額は最大約1,742〜1,794万円（フラット35基準）
✅ 無理のない理想の借入額は約919〜957万円・月返済3.2万円が目安
✅ 年齢・金利タイプ別の適正借入額を表で比較、25歳と45歳では最大630万円差
✅ 審査通過率を上げる頭金・収入合算・他ローン完済の3つの対策を解説

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年収240万で組める住宅ローンの借入可能額と返済シミュレーション

年収240万の住宅ローン借入可能額は最大1,742万円（フラット35基準）
住宅ローン年収シミュレーション：毎月の返済額は約6万円・35年間の総返済は約2,546万円
頭金1割で借入可能額は1,794万円・総予算2,000万円まで広がる
住宅ローン年収300万との比較：借入額で約500万円以上の差が出る
年齢別の適正借入額：25歳と45歳では最大630万円もの差がある
借入タイプ別の適正額：変動金利が最大1,540万円で最も高い

年収240万の住宅ローン借入可能額は最大1,742万円（フラット35基準）

住宅ローンを検討するとき、まず知りたいのが「自分の年収でいくら借りられるのか」という上限額です。年収240万円の場合、フラット35のシミュレーションによると最大借入可能額は約1,742万円というのが一つの目安になります。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利型の住宅ローンです。最低年収の制限がなく、年収400万円未満の人は「総返済負担率が30%以内」であることが条件とされており、年収200万〜300万円台でも利用者が多い制度です。

「年収240万円の場合、フラット35での借入可能額は1,742万円でした。頭金がないため、借入可能額が総予算になります。」
引用元：https://azway.co.jp/media/annual-income240/

この1,742万円という金額は、以下の条件をもとに算出されています。

📋 借入可能額シミュレーションの条件（頭金なし・フラット35）

項目	条件
年収	240万円
金利	2.32%（融資9割超の場合の金利）
返済期間	35年
返済方法	元利均等返済
頭金	なし（フルローン）
借入可能額	1,742万円

フラット35は年収に対する住宅ローンの返済割合（返済負担率）が30%以内になるよう借入可能額を設定しているため、年収240万円だと年間返済額の上限は72万円（＝240万円×30%）が目安です。

一般的に住宅ローンは「借りられる金額＝安全に返せる金額」ではありません。この1,742万円はあくまで審査上の上限額であって、後述する「理想の借入額」とは別の話になります。まずはこの数字を出発点として、自分の生活状況に合わせた現実的な計画を立てることが重要です。

また、民間の金融機関によって審査基準は異なります。変動金利タイプを取り扱う銀行では、審査時に高めの「審査金利（3〜4%程度）」を使って計算するため、フラット35よりも借入可能額が低く出るケースもあります。複数の金融機関を比較して検討することをおすすめします。

住宅ローン年収シミュレーション：毎月の返済額は約6万円・35年間の総返済は約2,546万円

年収240万円で1,742万円を借りた場合、毎月の返済額や総返済額はどうなるのでしょうか。具体的な数字で確認してみましょう。

📋 1,742万円借入時の返済シミュレーション（フラット35）

項目	数値
借入額	1,742万円
金利	2.32%（全期間固定）
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等返済
毎月の返済額	約6.1万円
総返済額（35年間）	約2,546万円

元金が1,742万円なのに対し、35年間での総返済額は約2,546万円。つまり利息として約804万円を支払う計算になります。これがフラット35の全期間固定金利の特性で、金利変動リスクがない代わりに、現在の低金利の変動型ローンと比べると利息負担がやや大きくなります。

「フラット35の場合は、35年間金利の変動がない全期間固定金利ですので、返済額が完済時まで変わらないというメリットもあります。」
引用元：https://azway.co.jp/media/annual-income240/

月6.1万円という返済額は、年収240万円の人にとってかなり重い負担です。手取りに換算すると年収240万円の場合、月収（手取り）は約16万円前後が一般的です。そこから毎月6.1万円を返済すると、残り約10万円以下で食費・光熱費・通信費・保険料などすべての生活費をまかなわなければなりません。

📊 月収から返済後に残る手取りイメージ

手取り月収（目安）	住宅ローン返済額	返済後に残る金額
約16万円	約6.1万円	約9.9万円

この9.9万円で生活費・貯蓄・予備費を捻出するのは、家族構成や生活スタイルによっては厳しいと感じる人も多いでしょう。借入可能額の上限いっぱいを借りることが「最善策」とは限りません。次のセクションでは「理想的な返済額」についても詳しく解説します。

頭金1割で借入可能額は1,794万円・総予算2,000万円まで広がる

マイホーム購入の際、自己資金として「頭金」を用意できる場合は、借入可能額や金利に有利な影響が出ます。フラット35では頭金を1割以上（融資率9割以下）にすると金利が引き下げられる仕組みになっています。

📋 頭金1割ありの場合の借入可能額シミュレーション（フラット35）

項目	頭金なし	頭金1割あり
適用金利	2.32%	2.06%（0.26%引き下げ）
借入可能額	1,742万円	1,794万円
総予算（借入＋頭金）	1,742万円	約2,000万円
毎月返済額	約6.1万円	約6万円

頭金なしと比べ、借入可能額は約52万円増加。さらに頭金（購入価格の1割＝約206万円）を加えた総予算は約2,000万円まで広がります。頭金なしの場合（総予算1,742万円）と比べると、258万円も購入できる住宅の選択肢が増えることになります。

「頭金なしのときと比べて建築総予算が258万円も上がりました。建売住宅でも検討できる住宅の幅が増えそうです。」
引用元：https://azway.co.jp/media/annual-income240/

ただし、毎月の返済額はほとんど同じ（約6万円）になる点が興味深いです。これはフラット35が「年収に対する返済割合（返済負担率）の上限」を基準に借入可能額を計算しているためです。金利が下がった分、借入可能額が増えても、月々の支払い上限は年収から導かれる同じ金額に収束するというわけです。

頭金を用意することには、金利引き下げのメリットだけでなく、金融機関からの「返済能力・信頼性が高い」という評価にもつながります。審査通過率の向上という観点でも、頭金の準備は重要な戦略の一つです。

住宅ローン年収300万との比較：借入額で約500万円以上の差が出る

「もう少し年収が上がったら、どれくらい借入額が変わるの？」と気になる人のために、年収300万円との比較も見てみましょう。

📋 年収別・住宅ローン借入可能額と月返済額の比較（フラット35・変動金利0.5%・35年返済）

年収	フラット35 借入可能額（目安）	変動金利0.5%の場合の借入可能額	毎月返済額の目安
200万円	約1,258万円	約1,400万円	約3.5〜4万円
240万円	約1,742万円	約1,540万円	約4〜6.1万円
300万円	約2,335万円	約2,889万円	約5〜7.5万円
400万円	約3,633万円	約4,494万円	約11.7万円

※変動金利0.5%・35年返済のシミュレーションは参考値です（各金融機関の審査基準により異なります）。参考：https://onlyhome.jp/column/knowledge/k113/

年収240万円から年収300万円に上がると、フラット35ベースで借入可能額は約600万円近く増加します。月々の返済負担も変わってきますが、重要なのは「借りられる額の上限」を把握したうえで、自分の生活水準に合った現実的な借入額を設定することです。

また、七十七銀行の資料によると、年収200万円の場合の返済比率（返済負担率）の上限は25%とされており、年収が240万円の場合も「年収400万円未満」のカテゴリとして同様の水準が適用されます。年間の返済上限額は240万円×25%＝60万円、つまり月5万円が一つの基準となります。

「年収400万円未満の人は返済負担率30％、年収400万円以上の人は返済負担率35％が上限とされます。」
引用元：https://onlyhome.jp/column/knowledge/k113/

年齢別の適正借入額：25歳と45歳では最大630万円もの差がある

住宅ローンは「いくら借りられるか」だけでなく、「何歳で借りるか」も非常に重要な要素です。理由は、金融機関のほとんどが「65歳〜70歳までに完済できること」を融資の条件としているからです。借りる年齢が上がるほど返済期間が短くなり、月々の返済額は増え、借入可能額は下がります。

📋 【年収240万・変動金利0.47%・月4万円返済】年齢別の適正借入額

年齢	借入期間（65歳完済）	適正な借入額
25歳	35年	1,540万円
30歳	35年	1,540万円
35歳	30年	1,340万円
40歳	25年	1,130万円
45歳	20年	910万円

※月4万円（年収240万の総支給20%）返済・変動金利0.47%での試算。参考：https://azway.co.jp/media/annual-income240/

25歳と45歳を比べると、なんと630万円もの差があります。若いうちに住宅ローンを組む大きなメリットは、返済期間を最長35年確保できる点です。

さらに、35歳以上で子どもが独立している世帯や、二人暮らしで生活費に余裕がある場合は、月々の返済額を「総支給の25%」（月約5万円）まで引き上げることも選択肢に入ります。

📋 【月5万円返済・変動金利0.47%】35歳以上の年収240万向け借入目安

年齢	借入期間	適正な借入額
35歳	30年	1,670万円
40歳	25年	1,410万円
45歳	20年	1,140万円

月4万円返済の場合と比べると、すべての年齢で200万円以上の借入額アップが見込めます。頭金と組み合わせることでマイホーム購入の現実味がぐっと高まります。

借入タイプ別の適正額：変動金利が最大1,540万円で最も高い

住宅ローンには「変動金利」「固定金利（期間選択型）」「全期間固定金利」の3種類があり、金利の水準が異なるため、同じ月々の支払いでも借入可能額が変わってきます。

📋 【年収240万・月4万円返済・35年】借入タイプ別の適正借入額

借入タイプ	金利（目安）	適正な借入額
変動金利	0.47%	1,540万円
固定金利（10年）	0.645%	1,500万円
全期間固定金利	0.995%	1,410万円

※金利は2020年7月時点のりそな銀行のデータ。実際の金利は時期・金融機関により異なります。参考：https://azway.co.jp/media/annual-income240/

変動金利は借入可能額が最も大きい一方、将来の金利上昇リスクを自分で負う必要があります。一方、全期間固定金利は借入額は少し下がるものの、完済まで毎月の返済額が変わらない安心感があります。

✅ 各金利タイプの特徴まとめ

🔵 変動金利：現在の金利が最も低く借入額を最大化できる。ただし金利上昇時には返済額が増えるリスクあり
🟡 固定金利（期間選択型）：一定期間は金利固定。期間終了後に見直しが必要
🔴 全期間固定金利（フラット35等）：金利変動なしで返済計画が立てやすい。審査が通りやすい傾向あり

年収240万円のように返済余力がそれほど大きくない場合、金利上昇時のリスクをどこまで許容できるかを慎重に考えてから借入タイプを選ぶことが大切です。「今の金利が低いから変動金利」と飛びつくのではなく、最悪のシナリオ（金利2〜3%への上昇）での返済額も試算しておくことをおすすめします。

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年収240万で住宅ローンを無理なく返済するための現実的な計画

理想の返済額は月3.2万円・借入額約919万円が家計を守る目安
返済負担率は30%以内が住宅ローン審査通過の条件
他のローンを完済してから住宅ローンに申し込むべき理由
頭金を増やすことで審査通過率と返済負担が大きく変わる
収入合算・ペアローンで借入可能額を大幅に増やす方法
審査で重視される年収以外の7項目を把握しておくべき理由
総括：住宅ローン年収240万のまとめ

理想の返済額は月3.2万円・借入額約919万円が家計を守る目安

ここまで「最大いくら借りられるか」を見てきましたが、実際の家計を守るうえで重要なのは「無理なく返せる金額」です。一般的に、手取り収入の20%程度に抑えることが「ゆとりある返済」の目安とされています。

理想的な月々の返済額の計算式：

年収 ÷ 12か月 × 手取りの割合（80%） × ローン返済の割合（20%）
＝ 240万円 ÷ 12 × 0.8 × 0.2 ＝ **月3.2万円**

「年収240万円の方は、月々の支払いを3.2万円くらいにすることがおすすめです。借入限度額のときの借入額のおよそ半分ですね。」
引用元：https://azway.co.jp/media/annual-income240/

この月3.2万円で35年返済した場合の借入可能額は、以下のとおりです。

📋 【月3.2万円返済】頭金なし・あり別の理想借入額

条件	金利	借入可能額	頭金	総購入予算
頭金なし	2.32%（フラット35）	919万円	0円	919万円
頭金1割あり	2.06%（フラット35）	957万円	約117万円	約1,070万円

残念ながら、理想的な借入額では新築住宅の購入はかなり難しいのが現実です。ただし、中古住宅であれば選択肢に入る物件もあります。また、頭金をさらに積み上げたり、夫婦で収入合算したりすることで、購入できる物件の幅は大きく広がります。

「住宅ローンの上限額いっぱいを借りること」と「生活を守りながら返済を続けること」のバランスをどこに置くかが、住宅ローン計画の核心です。最大1,742万円借りて毎月6.1万円を返し続けることが本当に自分の生活に合っているかを、冷静に判断することが大切です。

返済負担率は30%以内が住宅ローン審査通過の条件

住宅ローンの審査では「返済負担率」という概念が非常に重要です。これは、年収に占める年間返済額の割合のことで、金融機関はこの比率を基準に融資の可否・上限額を判断します。

📋 返済負担率の基準（フラット35・一般的な民間金融機関）

年収帯	フラット35の上限返済負担率	一般的な民間銀行の目安
年収400万円未満	30%以内	25〜30%以内
年収400万円以上	35%以内	30〜35%以内

年収240万円は400万円未満のカテゴリに該当するため、フラット35では年間返済額が72万円（月6万円）以内に収まることが審査通過の条件となります。

ここで注意したいのが、返済負担率の計算には住宅ローンだけでなく、自動車ローン・カードローン・クレジットカードの分割払いなど、すべての借り入れが含まれる点です。

「他の借入金とは、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入）などの借り入れをいいます。」
引用元：https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

たとえば自動車ローンで月2万円返済している場合、住宅ローンに使える枠は「月6万円 − 2万円＝月4万円」まで圧縮されます。月4万円で35年返済できる借入額は、変動金利0.47%で約1,540万円、フラット35（2.32%）では約1,140万円程度まで下がります。

📌 返済負担率の「超えてはいけない上限」と「無理のない目安」の違い

区分	返済負担率	年間返済額（年収240万）	月々の返済額
審査上限（フラット35）	30%	72万円	6万円
無理のない目安（一般的）	20〜25%	48〜60万円	4〜5万円
理想的な目安（余裕あり）	約16%	38.4万円	3.2万円

上限いっぱいまで借りることは可能でも、それが「安全に返せる金額」かどうかは別問題です。自分の生活費・貯蓄・将来の教育費なども見据えたうえで、余裕をもった返済計画を設計することが重要です。

他のローンを完済してから住宅ローンに申し込むべき理由

住宅ローンを申し込む前に、現在抱えている他のローンの状況を整理しておくことは非常に重要です。前述のとおり、自動車ローン・カードローン・リボ払いなどはすべて返済負担率に算入されるため、他のローンがあると住宅ローンの借入可能額が大きく削られます。

✅ 他のローンが住宅ローンに与える影響（具体例）

🚗 自動車ローン（月2万円残っている場合）→ 住宅ローンに回せる月返済枠が2万円減少
💳 カードローン（残高50万円の場合）→ 返済負担率の計算に加算され、借入可能額が数百万円単位で低下する可能性あり
📱 スマホ分割払い → 少額でも返済負担率の計算に影響する場合あり

「ほかの借入がある場合は、返済してから住宅ローンに申し込むことをおすすめします。その理由は、ほかの借入は審査基準の1つである返済負担率に反映されるからです。」
引用元：https://onlyhome.jp/column/knowledge/k113/

特にカードローンやリボ払いは金利が高く（年15〜18%程度）、住宅ローンと並行して返済を続けることは家計に大きな負担をかけます。住宅ローン申し込みの前に、高金利の借り入れを優先的に完済しておくことが、審査通過率の向上と長期的な家計の安定につながります。

また、過去に返済の延滞履歴がある場合も審査に悪影響を与えます。クレジットカードの引き落とし漏れや、スマホ料金の未払いなども信用情報に記録されることがあるため、日頃からの丁寧な支払い管理が大切です。

📊 住宅ローン申込前に整理しておくべきローンのチェックリスト

種類	確認ポイント
自動車ローン	残高・月返済額・完済時期を確認
カードローン	残高を可能な限り完済
リボ払い	早期完済を検討
奨学金	返済残高と月返済額を把握
スマホ分割	残高がある場合は算入されることを認識
税金・公共料金	滞納ゼロを維持

頭金を増やすことで審査通過率と返済負担が大きく変わる

頭金を多く用意することは、住宅ローンの審査においてさまざまなプラス効果をもたらします。単に「借入額が減る」だけでなく、金融機関からの信頼度アップ・金利引き下げ・総返済額の削減という複数のメリットが重なります。

📋 頭金の有無による総支払額の違い（3,000万円物件を購入する場合の参考例）

条件	頭金なし	頭金500万円
住宅ローン借入額	3,000万円	2,500万円
毎月返済額	9.7万円	8.1万円
総返済額	約4,103万円	約3,423万円
頭金＋総返済額	約4,103万円	約3,923万円
差額（節約できる金額）	—	約180万円

※金利1.9%（全期間固定）、35年返済、元利均等返済の場合。参考：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/loan_5man_month/

このように、頭金を500万円用意するだけで総支払額を約180万円削減できます。年収240万円という条件では、できる限り購入前に貯蓄を増やして頭金を厚くすることが、長期的な家計の安定に直結します。

ただし、頭金を貯めるために住宅購入を数年先延ばしにすると、その間の家賃支払いが続きます。「頭金で節約できる利息」と「家賃として支払い続ける金額」を比較して、どちらが得かを判断することも大切です。一般的には、家賃が高い都市部に住んでいる場合は早めに購入してローン返済に切り替えたほうが総支払額が少なくなるケースもあるとされています。

収入合算・ペアローンで借入可能額を大幅に増やす方法

年収240万円単独での借入可能額に限界を感じる場合、配偶者やパートナーの収入を活用する「収入合算」や「ペアローン」という方法があります。

📋 収入合算・ペアローンの違いと特徴

種類	内容	借入可能額への影響	注意点
収入合算（連帯債務型）	申込人の年収に配偶者等の収入を合算して審査	世帯年収ベースで上昇	連帯債務者にも全額の返済義務あり
ペアローン	夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを申し込む	2本分の借入が可能	諸費用が2倍・片方が働けなくなるリスクあり

たとえば年収240万円の人が年収200万円のパートナーと収入合算した場合、世帯年収は440万円となります。年収400万円以上の区分では返済負担率の上限が35%に上がるため、借入可能額が大幅に増加します。

「年収250万円の夫と年収200万円の妻の収入を合算できれば世帯年収額は450万円となり、借入可能額もその分大きくなります。」
引用元：https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00565/

収入合算・ペアローンともに、お互いの返済義務と万が一の場合のリスク（病気・失業・離婚など）を十分に理解したうえで選択することが大切です。夫婦連生の団信（団体信用生命保険）を活用することで、どちらかに万が一のことがあってもローン残債がカバーされるプランも存在します。

✅ 収入合算を検討するときのチェックポイント

🔹 パートナーの雇用形態・勤続年数・健康状態を事前に確認
🔹 連帯債務者は全額の返済義務を負うことを理解する
🔹 夫婦連生の団信加入を検討する
🔹 将来的に収入が減るリスク（育休・転職・退職）を想定した計画を立てる

審査で重視される年収以外の7項目を把握しておくべき理由

住宅ローンの審査は「年収さえ高ければ通る」というものではありません。国土交通省の「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、金融機関が融資審査で考慮する主な項目は以下のとおりです。

📋 住宅ローン審査で重視される主な項目（金融機関が考慮すると回答した割合）

順位	項目	考慮する金融機関の割合
1位	完済時年齢	98.5%
2位	健康状態	96.6%
3位	借入時年齢	96.0%
4位	年収	94.0%
5位	勤続年数	93.6%
6位	返済負担率	92.0%
7位	担保評価	91.8%

※引用元：令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書｜国土交通省（https://onlyhome.jp/column/knowledge/k113/より）

年収は4位にとどまり、完済時年齢・健康状態・借入時年齢がトップ3を占めています。これは「申込者が将来にわたって返済を続けられるかどうか」を軸に審査が行われているからです。

📊 年収以外の審査ポイントと対策

審査項目	重要な理由	対策
完済時年齢	多くの金融機関が80歳未満を条件とする	借入期間を逆算して設定
健康状態	団信加入が必須の金融機関が多い	持病がある場合はワイド団信検討
借入時年齢	若いほど返済期間を長く取れる	できるだけ早めに申し込む
勤続年数	一般的に2年以上が有利	転職直後の申込は避けるか期間を置く
担保評価	物件価値が借入額を下回る場合は不利	頭金を用意して融資率を下げる

年収240万円という条件では、「若い年齢で借りること」「他のローンをなくすこと」「頭金を用意すること」の3点が、審査通過率を上げる最も効果的な対策です。また、健康状態に不安がある場合は、審査条件が比較的緩い金融機関や、持病があっても加入できる「ワイド団信」対応ローンを検討することも一つの選択肢です。

総括：住宅ローン年収240万のまとめ

最後に記事のポイントをまとめます。

年収240万円の住宅ローン借入可能額は、フラット35（金利2.32%・35年・頭金なし）で最大約1,742万円である
頭金を1割（約206万円）用意すると金利が2.06%に引き下げられ、借入可能額は1,794万円・総予算は約2,000万円まで広がる
毎月の返済額（最大借入時）は約6.1万円・35年間の総返済額は約2,546万円と、手取り収入に占める割合は大きい
「無理のない理想の借入額」は月3.2万円（手取り20%）の返済で計算すると約919〜957万円であり、限度額（1,742万円）とは大きく差がある
年収300万円との比較では借入可能額に約600万円近い差があり、年収アップが借入額に直結する
借りる年齢が上がるほど返済期間が短くなり借入可能額が下がる。25歳と45歳では最大630万円以上の差が生じる
借入タイプ別では変動金利（0.47%）が最大1,540万円で最も高く、全期間固定金利（0.995%）は1,410万円となる
審査では年収だけでなく完済時年齢・健康状態・借入時年齢・勤続年数・返済負担率・担保評価が重視される
他のローン（自動車・カード・リボ払い等）は返済負担率に算入されるため、住宅ローン申込前に完済しておくことが有利
頭金を増やすと総支払額削減・金利引き下げ・審査通過率向上の3つのメリットが同時に得られる
配偶者との収入合算・ペアローンを活用すると借入可能額が大幅に増加するが、双方の返済義務と万が一のリスクを事前に理解することが不可欠
年収240万円での住宅ローンは借りられるが、「借入上限額＝安全に返せる額」ではなく、生活費・貯蓄・将来設計を踏まえた現実的な計画が必須である

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年収240万で住宅ローンはいくら借りられる？借入限度額・返済シミュレーションを徹底解説